【税法系列】折旧减税

大家好。经过4个月的浴血奋战,澳洲的报税高峰期已经接近尾声。总结了一下我发觉我们华人投资房持有量在不断的攀升,但大家对投资房折旧的概念大相径庭。今天就让我们来聊聊大家常见的几个问题。

首先,是否只有新的房产才能进行折旧减税?

这种说法是不对的。事实是,旧的房产也能进行折旧减税,因为您的房产购买价格中包含了土地、建筑、装置以及设备。这意味着在 1985 年(即建筑折旧出台之年)以前修建的房产也能进行折旧减税。无论您投资房产的修建年限如何,都应当让造价估算师为您进行房产量测,并为您提供一份报告供抵税使用。

有人问是否建筑楼层越高,折旧数额越大?

这是事实。建筑楼层越高,其获得的装置与设备折旧越高,因此折旧申报数额也越大。随着建筑高度的增加,某些服务变得必不可少,例如电梯(以及其他运输服务)。其他服务可能不太明显,例如:消防软管卷盘以及对讲机均属于这一类的可折旧设备。高层建筑能获得较高折旧减税的另一个原因在于开发商需要提供更高比例的装置和设备等配套设施。例如:某些高层建筑拥有游泳池、健身房,甚至小型电影院。

那幺是否所有的建造成本都能申报折旧减税呢?

当然不是。在澳洲,我们很幸运能够根据投资房产的折旧来申报减税。但并不是所有的建造成本都有这一资格。在申报某座建筑的折旧时,从根本而言,我们是在申报它现有的价值。所以说拆除或清场等费用不能进行申报。后院绿化是另一项您需要小心处理的建造成本。树木和草会不断生长,所以并不会随着时间的推移而出现贬值。

然有人问是否建筑利润可以申报折旧减税?

答案是如果您将您的投资房产直接交由某建筑商来完成,那幺您可以对该建筑商在这项工程中所获得的利润部分进行申报。但如果您是从投机型建筑商/开发商购买的成品住宅,那幺您的申报金额中则不能包含其建筑/开发利润。

有朋友问,在接近财年年底购买的房产不值得去做折旧减税报告?

事实上,在您拥有房产的第一个财政年度-即使您是在接近本财年年底才获得房权的——投资者为其接近 6 月 30 日所购买的房产申报数千澳元的减税的情况并不少见。为什幺? 房产内价值低于 300 澳元的特定装置物品以及价值低于 1000 澳元的「小额组合」物品可以按照 18.75% 的较高比例享受一次性抵税。由于这些金额都不是按比例进行折算的,因此可以全额申报减税,无论您拥有房产的时间是 1 天,还是365天。

还有人问是否装修可以增加折旧申报金额?

是的。装修您的房产是增加折旧减税的另一种途径,因为这可以 享受更高的折旧率。例如:开发商提供的价值 20,000 澳元 的装修套餐仅在第一年内就可以另外获得10,000 澳元的减税。但要记住,对投资进行装修不一定是适合所有房产和地理位置的最佳选择。其更适合于在流动人口较为密集的地区用于吸引短期租户和度假出租的小面积单居室或两居 室公寓。对于已经装修过的其他房产类型,可能较难採用这一方法。

有不少客户为了省钱亲自办理折旧报表,我的忠告是切勿这样做。

不仅仅是因为这会引发一些潜在的法律问题,更重要的是可能会漏掉一些减税项目。「自行申报」通常是为业主提供一份勾选表,然后自行测量房间与其他部分。

假设业主需测量卧室中墙面之间的距离,那幺当业主将整栋房屋的墙面距离测量完之后会发现,房屋的总面积可能会减少10%。以每平方米造价约1800 澳元计算,业主可能会损失近1.8万的减税金额。

澳大利亚造价估算师学会的(AIQS)《实践守则》还规定,要满足澳大利亚税务局的要求,进行现场勘测检查是必不可少的。这可以确保业主不会遗漏任何减税项目。在审查时,这些文件可以作为证据提供。澳大利亚造价估算师学会还指出,如果房产所有者自行进行折旧估算,或使用未具备工料测量资质的人员,可能导致提交的折旧减税报告不全面或质量欠佳,从而面临双重打击。如此,不仅会因遗漏减税项目而承担经济上的损失,如果报告未能满足相关的标準要求,还可能面临澳大利亚税务局的审查。

好了,今天就聊到这里吧。如果您对此话题还有什幺疑惑与困惑,欢迎您随时与我或联繫。

作者:Ben【税法系列】折旧减税

我的办公地点为Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和Chatswood (Level 2, 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。

上一篇: 下一篇: